אז מה כוללת השקעת הנדל"ן?

כל עיסקת נדל"ן כוללת בתוכה  מספר מרכיבים חשובים.

לא לכולם המרכיבים חשובים באותה מידה. לכל אחד יש את

הדברים החשובים לו, בניואנסים שלו.

אבל, יש משהו אחד משותף לכולם.

כל דירה להשקעה מיועדת להשכרה.

ואתם רוצים שהדירה-

תהיה מושכרת לתקופות ממושכות כמה שיותר

לאנשים טובים והגונים

שמשלמים היטב, ובזמן.

 

ובינינו,

כל דירה להשקעה

מיועדת, בסופו של תהליך, למכירה.

וכל משקיע רוצה להרוויח כמה שיותר כסף ביציאה מהעסקה.

אז מה ישפיע על הצלחת ההשקעה שלכם?

כמו שאמרנו-

אתם מקבלים כאן את "הממתק",

זה שיעזור לכם להרגיש טעם טוב בעסקה. צפיחית של דבש.

בואו איתי להתחיל לטעום אחד אחד.

 

ה- התחרדות, התחדשות עירונית

שני מרכיבים אלו יקבעו את המחיר העתידי-

אותו תוכלו לקבל כשתרצו למכור את הדירה.

התחרדות

אזורים רבים בארץ אוכלסו בקהילה חרדית.

המשוואה פשוטה כל כך:

ככל שמחירי הדירות בירושלים, בבני ברק, במודיעין עילית,

בביתר, בבית שמש ובאלעד נסקו לגבהים,

וחצו את רף מיליון ש"ח.

מנהיגי הקהילות מפנים את המשפחות לבסס

קהילות חדשות בכל רחבי הארץ.

כך למשל, התפתחה קהילת קרלין בטבריה, ויז'ניץ בעפולה,

גור בערד, בויאן ובעלזא בקרית גת.

קהילות בני הישיבות בכרמיאל, בעפולה, בקרית אתא,

בחיפה, בקרית שמואל ועוד היד נטויה.

במקומות כאלו ודומיהם מחיר הדירות נמצא בעליה מתמדת.

 

התפתחות עירונית

עיריות רבות מקדמות באזורים ישנים תכניות של התחדשות עירונית

תמ"א 38 ופינוי בינוי.

תכניות אלו, במידה ואכן תצאנה אל הפועל-

מעלות את ערך הדירה שלכם באופן משמעותי

מבלי שתצטרכו לשלם מכספכם על חידוש הדירה.

 

הנתון הזה, שהוא "סוכריה" מאלוקים,

ומצית את הדמיון של כל משקיע

דורש זהירות יתרה.

רוב תכניות ההתחדשות העירונית אורכות שנים ארוכות

עד לצאתם אל הפועל. אם בכלל.

לכן, לא כדאי לשלם מחיר גבוה יותר בגין תכניות אלו.

לו יתגשמו החלומות הוורודים – מה טוב ומה נעים.

ואם לא – לפחות לא שלמתם על האשליה הזו במיטב כספכם.

 

ישנן תכניות התפתחות נוספות כמו: קווי רכבת, אזורי תעשיה ועוד.

חשוב שתדעו מראש על התכניות

לפני שאתם בוחרים אזור להשקעה.

בליווי שלנו כמובן, תוכלו לקבל מידע על האות "ה" שבממתק.

על ההתחרדות, על ההתחדשות העירונית ועל תכניות עתידיות.

 

מ- מקומות עבודה

מי נראה לך, יכול לשלם היטב על הדירה שלך?

האנשים המבוססים קונים בדרך כלל דירות לעצמם.

אלו המובטלים,נו, שוין,  לא כדאי לך להשכיר להם. כי איך הם ישלמו לך?!

הכי טוב, מה שאולי היה קורה לכם,

להשכיר לאנשים נחמדים, שיש להם עבודה מסודרת

יש להם הכנסה קבועה,

אבל אין להם מספיק כסף עכשיו כדי לקנות לעצמם דירה.

לכן-

ככל שיהיו באזור יותר מקומות עבודה כמו מפעלים,

בתי ספר, מכללות ועסקים.

יהיה לשוכרים שלכם פוטנצייאל למקומות עבודה טובים,

וכסף לשלם לכם כל חודש.

שימו לב: הנקודה הזו מאד משמעותית.

 

חפשו אזור להשקעה שקיימות בו אפשרויות תעסוקה רבות לתושבים.

אל תתפתו חלילה להשקיע במקומות שהאבטלה גבוהה שם,

גם אם מחירי הדירות זולים באזור הזה.

מקום עבודה מסודר לשוכר שלכם

יאפשר לו לגור אצלכם בדירה שנים ארוכות

לשלם בזמן והיטב, ולהיות שוכר 'מהחלומות הוורודים'.

זוהי ה"מ" שבממתק.

ככל שיש יותר מקומות עבודה

כך, האזור שבחרתם להשקיע בו יהיה מוצלח יותר.

 

מ- מצב בטחוני

לצערינו, בארצנו הקטנטונת ספוגת הדם והמלחמות

מצב בטחוני רעוע הוא אחד המצבים המוכרים והשכיחים כאן.

למצב הבטחוני ישנן השלכות רבות על ההשקעה.

נפרט כמה מהן:

ככל שהאזור נמצא סמוך לקו התפר או בטווח ירי טיליםבאזור מופגז, כן יהיה קשה, עד קשה מאד

להשכיר אותו בתקופות מתוחות.

מצד שני, מערכת כיפת הברזל, ההמצאה הגאונית, מאפשרת לקיים חיים תקינים

גם באזורים קרובים לעזה.

מה שגרם באופן פרדוקסלי,

שדווקא העיר שדרות המופגזת המצויה בכותרות העיתונים, ולא באייטמים מרננים…

עברה התפתחות משמעותית בשנים האחרונות.

ועוד משהו…

המצב הביטחוני ישליך גם על סוג השוכרים. ללא ספק.

בעיר מעורבת של ערבים ויהודים

עלול להיות קושי בהשכרת הדירה.

מבחינה הלכתית אסור למכור דירה לגוי משום "לא תחנם",

ולגבי השכרה צריך לשאול רב פוסק. כיוון שקיימות דעות שונות בנושא.

בכל מקרה, גם אם אתם לא מעונינים להשכיר לערבים

אבל יש ערבים באזור שלכם,

יתכן ויהיה קשה יותר להשכיר את הדירה ליהודים.

 

 

אז שימו לב, תבררו היטב אודות האזור שמציעים לכם.

מהי הקירבה שלו לעזה או לחיזבאללה, ועד כמה הוא מוגן מפני ירי טילים.

האם הוא מאופיין באוכלוסיה מעורבת? באילו אחוזים בערך?

וגם אם כן, האם האזור הזה נמצא בתהליך של "התייהדות" (על משקל "התחרדות")

או להיפך.

הברורים האלו יעזרו לכם לסנן את האזורים שלא מתאימים לכם.

 

 

ת- תחבורה ציבורית

חלק מהמשקיעים שאני מכירה הם בעלי רכב.

ההתניידות שלהם ממקום למקום נוחה ומהירה.

יש להם נטיה לא לשים לב,

לנושא אליו השוכרים שלכם הכי שמים לב.

איך נוסעים כאן? איפה התחנות? לאן יש תחבורה ציבורית? באיזו תדירות מגיעים האוטובוסים? מהי הנגישות למרכז?

עיר שיש בה קו רכבת לתל אביב היא עיר שמטבע הדברים יש בה פחות מובטלים.

קו הרכבת מחבר את הפריפריה למרכז.

גם בתוך העיר עצמה, דירה שקרובה לתחנה, למטרונית או לרכבת הקלה

תהיה בעלת ביקוש גבוה יותר.

כאשר שוכר מחפש דירה-

תהיה לו עדיפות ברורה לדירה שיש בה גישה לתחבורה ציבורית.

 

אז לכן,

שימו לב,

כשאתם מבררים על אזור ועל דירה,עד כמה והאם התחבורה הציבורית נוחה ומסודרת.

לפעמים, לא תאמינו הבדל של רחוב אחד משפיע על הביקוש לשכירות,

ולמה? בגלל הנתון הזה.

אז, סעו לשלום- בקלות, בנוחות ובמהירות. ושימו לבכם

לאפשרויות התחבורה הציבורית של השוכר העתידי שלכם.

 

ק- קומה

הנה, הגענו לנקודה חשובה:

אל תגידו שלא ידעתם.

קשה להשכיר וקשה למכור דירה בקומה רביעית ללא מעלית.

בדרך כלל, הדירות האלו תוצענה לכם במחיר נמוך הרבה יותר מהרגיל, והמחיר עלול לפתות אתכם.

אל תתפתו!

כי המחיר הזול הזה יעלה לכם ביוקר,

כשהדירה תעמוד ריקה בגלל שהשוכרים מעדיפים דירה בקומה נוחה יותר. (טבעי. לא?!)

גם כשתרצו למכור את הדירה

אתם עלולים להידרש להוריד משמעותית במחיר, ושוב, למה? בגלל הקומה.

מה שאנו מוצאים בשטח אלו דירות בקומה רביעית ומעלה

שמשודרגות ומשופצות כמו ארמון. טירה של ממש.

אתם יודעים מדוע?

כי צריך לפצות את הדייר על המדרגות שהוא צריך לעלות עד הבית.

נו, עכשיו תורכם להגיד, איך אפשר לפצות?

קומה, אי אפשר לשנות.

מצב בית אפשר לשנות.

ולכן, בדיוק לכן, נאלצים משקיעים בקומות אחרונות לשלם

עשרות אלפי שקלים נוספים בשביל שיפוץ הבית,

ומי יודע, אולי כך להעלות את סיכויי ההשכרה והמכירה של הדירה.

מלכתחילה עדיף, לא להסתבך.

חפשו דירה בקומה נוחה.

ותראו את ההבדל המשמעותי כשתציעו אותה להשכרה.

רק, אתם יודעים איך זה בחיים…

לכל דבר בעולם-

יש שני צדדים.

גם לקומה אחרונה!

מצד אחד, הסיכון- בקומה אחרונה עלולות להיות בעיות רטיבות מהגג,

ומצד שני, הסיכוי-לקומה אחרונה יש פוטנציאל לאישורי בניה על הגג

וממילא, להשבחת הנכס.