אחת מן המילים שתפגשו אותה הרבה ובתכיפות, זוהי ה'תשואה'.
מה היא בעצם אומרת?
תשואה זהו הרווח שהנכס שלכם מניב לכם כל שנה.
היא למעשה, הכלי השימושי להשוואה בין רווחיות של דירות, ושל הצעות השקעה שונות.
בשורות הבאות אסביר לכם איך בודקים את התשואה על ההצעה שקיבלתם.
אחת. שתיים. שלוש. מתחילים.
אתם תלמדו בעצמכם איך מחשבים את התשואה, ויהיה לכם כלי נוסף ביד כדי להשוות בין נכסים שונים.
ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך הרווח שלכם גבוה יותר.
אנשים רבים מתפתים להצעות השקעה שהתשואה שלהם גבוהה יחסית.
stop!!!
זהירות, מלכודת!
תשואה גבוהה אכן מפתה מאד.
אבל לעיתים קרובות, היא על חשבון הביטחון של ההשקעה.
בארצות הברית, לדוגמא, תיתכן תשואה גבוהה מאד, בין 8%-12%.
אבל התשואה הגבוהה עלולה להתברר מהר כמסוכנת. ומסוכנת מאד. השקעות בארה"ב עלולות ליפול לגמרי. להיעלם לחלוטין, בגלל ניהול נכס לא נכון ועוד סיבות שונות ומשונות.
אז נכון, שמשקיעים רבים השקיעו בארה"ב וגם הצליחו. אבל רבים אחרים כמוהם הפסידו את כספם וזהבם בהשקעות האלו.
בישראל, תשואה ממוצעת בפריפריה עומדת על 4% בדירות רגילות, והתשואה על דירות מחולקות הינה 6%-8%.
בערים המרכזיות התשואה המקובלת היא 2%-3%.
אז, תכל'ס, איך מחשבים תשואה?
טוב, אגלה לכם את התרגיל החשבוני שתעשו-
12*הרווח החודשי חלקי ההשקעה.
לדוגמא: השכירות המדוברת על דירה שלושה חדרים בקרית גת באזור השוק היא 1800 ₪. מחיר הדירה: 500,000 ₪.
נעשה את התרגיל כך:
12*1800 חלקי 500,000. התשובה: 4.32%
ואם לדוגמא,
השכירות הצפויה על דירה מחולקת בבית שאן היא 2800 ₪ לדירה שהמחיר המבוקש עליה הוא 600,000 ₪.
התרגיל יהיה: 12*2800 חלקי 580,000.
והתשואה על הצעה זו היא: 5.8%
בוודאי שמתם לב שהתשואה המתקבלת מדירה מחולקת הינה גבוהה יותר, אך… לתשואה גבוהה זו יש מחיר- הדירה מחולקת באופן לא חוקי, עם כל המשמעויות הנובעות מכך.
כדאי לדעת שיש גם תשואות נוספות שימושיות:
אחת מהן היא "תשואה ריאלית", בה משתמשים הבנקים.
והמשמעות שלה היא: מהי התשואה האמתית שמקבלים על הנכס המדובר? מכניסים בחשבון גם את החודשים שהדירה עלולה לעמוד ריקה, מחשבים בנוסף את הוצאות הטיפול וניהול הנכס וכדומה. כאשר הבסיס המחמיר ביותר לחישוב הוא 10.3 חודשים ולא 12.
והתשואה הכי נחמדה היא מה שאני רגילה לכנות "תשואת מצב רוח"
החישוב בתשואה הזו מתבסס על סכום הכסף שהבאתם מהבית במזומן, ולא על הכסף שהבנק מימן.
במידה ומינפתם גם את דירה המגורים שלכם כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה, הרי שאת רוב רובו של הכסף הבנק שילם. והתשואה על ההשקעה עולה וצומחת.
רוצים דוגמא? בבקשה…
מיכל, לקוחה נחמדה שלי, קנתה דירה בכרמיאל. מחיר העיסקה היה 560,000 ₪. מיכל מישכנה גם את דירת המגורים שלה לבנק וכך הבנק מימן 100% של העיסקה. מיכל שילמה אך ורק את ההוצאות הנוספות על העיסקה: מס רכישה, תיווך, ניהול וכדומה שהסתכמו ב- 70,000 ₪.
נו, ועכשיו, מה יהיה תרגיל "תשואת מצב רוח" של מיכל?
10.3*2200 לחלק ל-70,000. והתשואה היא 32%!!
חבר'ה תתעוררו! זוהי ההשוואה המציאותית בין "כסף מתחת לבלטה" לבין דירות להשקעה!
אילו מיכל הייתה משאירה את הכסף בחסכון בבנק הסכום היה נשאר 70,000 ₪. אבל בהשקעה נכונה הסכום הזה צומח בכ- 32% כל שנה,
עד שבסוף תקופת המשכנתא יהיה למיכל בעזרת ה' נכס בשווי של לפחות 560,000 ₪. מעבר לעליית ערך הנכס!
מדהים. לא?!
ועוד משהו…
גם אם במהלך השנים תהינה למיכל הוצאות נוספות על הדירה, היא זוכרת היטב מהו הסכום ששילמה במזומן, והתרגיל הזה, כשמו כן הוא, מעניק מצב רוח להשקעה זו, וכמובן ולהשקעות נוספות.
להצטרפות לקבוצת הווטסאפ של "קול כבודה"
להצטרפות לניוזלטר של "קול כבודה"
