טור 2
בפעם הקודמת עסקנו בשאלת מי מתווך וראינו שכל עסקת תיווך מחייבת חתימה על חוזה בכתב.
מה קורה בשטח?
הרבה פעמים כשתבואו לראות נכס לרכישה תפגשו עם המתווך בשטח. יש מתווכים שבמקום ישלפו לכם טופס של הזמנת שירותי תיווך ויחתימו אתכם. זה יכול להיות ברחוב או בכניסה לדירה. מקום שרחוק מלהיות משרד מסודר עם תנאים להבין על מה אתם חותמים.
אז מה כדאי לעשות?
להיות מוכנים לאפשרות הזו מראש ולבקש מהמתווך לשלוח לכם את טופס ההזמנה לפני הביקור בנכס. אפשר גם כמובן להפגש עם התווך במשרדו בצורה מסודרת.
מתי מתווך נחשב לגורם היעיל?
מתווך זכאי לדמי תיווך רק הוא הוא עומד בתנאי "הגורם היעיל". המשמעות היא שעליו להוכיח שהוא אכן זה שהביא להתקשרות בין הצדדים של עסקת הנדל"ן. למשל: אם לקוח הגיע אל הנכס שלכם דרך מודעת תיווך, מי ששם את המודעה הוא הגורם היעיל בסגירת העסקה. אבל אם שכרתם שירותי תיווך לא בבלעדיות והעסק נסגרה על ידי אדם ששמע על הנכס מחבר, סביר שלא תצטרכו לשלם דמי תיווך. הנושא של הגורם היעיל הוא לא תמיד כל כך פשוט ובתי משפט מתעסקים בשאלה הזו בלא מעט עסקאות תיווך.
בתי המשפט קבעו שכדי להקרא הגורם היעיל יש צורך לבחון מספר נתונים וביניהם:
א. מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי;
ב. הזמן שחלף בין הצעת המתווך עד לסיום העסקה
ג. האקטיביות של המתווך
ד. בדיקה האם היה גורם נוסף משמעותי בעסקה
ה. האם הצד השני לעסקה שילם למתווך דמי תיווך
האם מתווך רשאי לעשות גם פעולות משפטיות?
מתווכים לא מעטים מחתימים את הלקוחו על מסמכים משפטיים הקשורה לעסקת ההנדל"ן. כך למשל יש מתווכים שכדי להיות בטוחים כי העסקה תצא לפועל מכינים ומחתימים את הצדדים על זכרון דברים. וזאת בניגוד לסעיף 12 לחוק המתווכים שאוסר על מתווכים לבצע פעולות משפטיות:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961".
חשוב לדעת שהגורם המוסמך לביצוע פעולות משפטיות ולעריכת מסמכים משפטיים הוא עורך דין מוסמך. טיפול בעניינים משפטים עלול לשלול מהמתווך את דמי התיווך.
כך למשל, כבוד השופט מנחם קליין קבע ב ת.א 68549/03 (שלום – ת"א) פרקש אורן נ' לביאב (2.5.05), כי המתווך אינו זכאי לדמי תיווך. המתווך אמנם עמד בשלושת התנאים המצטברים שציינו אבל החים את הלקוח על זכרון דברים. הטיפול המשפטי בזכרון הדברים שלל ממנו את הזכאות לדמי התיווך.
וכך נקבע בפסק הדין:
" מתווך לא צריך להחזיק במשרדו נוסח זיכרון דברים. לא צריך להקריא אותו לצדדים. אל למתווך לסייע בידי לקוחותיו בחתימה על מסמכים משפטיים, אלא להפנותם לגורמים העוסקים בכך (עורכי דין), שקיבלו הכשרה מקצועית מצד אחד ומצד שני, נושאים בתוצאות מחדליהם המקצועיים (הן במישור האתי והן במישור הנזקי) מתווך שלא עושה כן, אפילו שהדבר נבע מבקשת הלקוח, שם את "כספו" (את "זיעתו" שהזיע בעבודתו) על קרן הצבי."
כעורכת דין למקרקעין חשוב לי לציין שעסקאות נדל"ן מחייבות מומחיות משפטית. מומחיות זו אינה מצויה בידיו של המתווך וראוי שמי שרוצה לחתו על עסקה בטוחה ישכור שירותים מקצועיים.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי פרטני והשימוש בו הינו באחריות המשתמש.
הכותבת היא עו"ד אסתי וייסלר בעלת משרד לעריכת דין וגישור
מזניקה כלכלית אנשים ועסקים באמצעות כלים משפטיים
ז'בוטינסקי 155 רמת גן, estw10@gmail.com , 050-6750691
להצטרפות לקבוצת הווטסאפ של "קול כבודה"
להצטרפות לניוזלטר של "קול כבודה"
