קרדיט תמונה: אתר pixabay
בפעם הקודמת הזכרנו את נושא הבלעדיות בדמי התיווך. הפעם נרחיב על המושג הזה.
מהם התנאים הנדרשים לבלעדיות?
כפי שכבר ציינו יש מספר שיטות עבודה של מתווכים. אחת השיטות היא "בלעדיות". הכלל הקבוע בחוק המתווכים במקרקעין אומר שמתווך זכאי לקבל שכר עבור עבודתו אך ורק אם הוא היה הגורם היעיל שהביא ליצירת העסקה. זאת אומרת שהמתווך נדרש להוכיח שיש קשר בין הפעילות המקצועיות שלו לבין סגירת העסקה. החוק מתייחס לחריג לכלל הגורם היעיל והוא הסכמה של הלקוח כי המתווך יטפל בעסקה באופן בלעדי. ענין הבלעדיות מוגדר בסעיף 9 לחוק המתווכים.
הבלעדיות מחייבת החתמה של הלקוח על שני מסמכים. הראשון- טופס הזמנת שירות תיווך רגיל השני- טופס נפרד שבו מצויינים מתן הבלעדיות ותקופת הבלעדיות. התקופה מוגבלת לחצי שנה.
סעיף 1 לתקנות התיווך במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 מפרט את חובות המתווך בעסקת בלעדיות. הסעיף מונה 6 פעולות שיווק שמטרתן להביא למכירת הנכס. המתווך הבלעדי מחוייב לבצע מינימום 2 פעולות מתוך הרשימה כמו: פרסום בעיתונות,הפצה למאגר לקוחות, שילוט.
מתווך שיצליח להוכיח כי הוא עומד בשני התנאים לבלעדיות נחשב כ"גורם יעיל". במצב שכזה הוא זכאי לדמי תיווך כאשר העסקה נסגרה בתקופת הבלעדיות. הזכאות היא גם במקרה שהוא לא תרם לסגירת העסקה והצדדים כלל לא נזקקו לשירותיו.
ענין הבלעדיות משמעותי מאד ויכול לעלות הרבה כסף. לכן מומלץ ביותר להעזר בשירות מקצועי כדי לבחון את הסכם התיווך לפני חתימתו.
כבר הגיעו אלי אנשים ממורמרים וכועסים על דרישת המתווך לדמי תיווך למרוץ שהוא כלל לא הביא לסגירת העסקה. הם לא חלמו שיש משמעות כספית כבדה לטפסים שהם חתמו למתווך.
אם הם היו נעזרים בעורך דין מיומן שמבין בעסקים הם היו יכולים לכלכל את מעדיהם בתבונה ולחסוך הרבה מאד כסף.
מי משלם את דמי התיווך בעסקת מכירה?
יש מתווכים שגובים עמלת תיווך משני הצדדים. כפי שכבר כתבנו בהתחלה יש מתווכים שגובים את דמי התיווך משני הצדדים לעסקה: גם הקונה וגם המוכר משלמים את האחוזים שנקבעו בחוזה. כדאי לדעת שיש מקרים שבהם מתווכים סוגרים שיתופי פעולה שבהם רק צד אחד מחויב לשלם להם. כך למשל אם המוכר נותן למתווך בלעדיות על הדירה, יכול להיות שבמשא ומתן הם יגיעו להבנה שבה רק הקונה ישלם את דמי התיווך, בתמורה לבלעדיות מהמוכר.
גורם נוסף שיכול להשפיע על גבית דמי תיווך רק מצד אחד הוא מצב השוק. במצב של עודף דירות למכירה שבו צריך לעמול כדי למצוא רכש לדירה הספציפית יכן שהתווך יוותר על דמי התיווך מהקונה. לעומת זאת יש אזורים בארץ שמקובל לוותר על דמי תיווך דווקא מהמוכר. גם מקרים שלעודף ביקוש וחוסר בהיצע יכול להשפיע על ויצור דמי תיווך למוכר.
האמור אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי והשמוש הינו באחריות המשתמש
הכותבת היא עו"ד אסתי וייסלר בעלת משרד לעריכת דין וגישור
מזניקה כלכלית אנשים ועסקים באמצעות כלים משפטיים
ז'בוטינסקי 155 רמת גן, [email protected] , 050-6750691
להצטרפות לקבוצת הווטסאפ של "קול כבודה"
להצטרפות לניוזלטר של "קול כבודה"
