תיווך נדל"ן- חלק ג' מהם דמי תיווך / עו"ד אסתי וייסלר

תמונה: pixabay

מהם דמי תיווך?

הזכאות לדמי תיווך אינה חלה בכל עסקה. גם סכומי דמי התיווך משתנים מעסקה לעסקה וחשוב להבין איך הם נקבעים.

דמי תיווך הוא התשלום שמשלמים למתווך בעבור השירות- השלמת העסקה. בדרך כלל מקובל שדמי התיווך הם אחוז מסויים משווי העסקה שנסגרה.

מקובל לגבות 1-2% מסכום העסקה.

יחד עם זאת ניתן לקבוע גם סכום ללא קשר לגובה העסקה. סכום זה מכונה "עמלת מינימום". שיטה זו מקובלת בעיקר בעסקאות בסכומים נמוכים שבהם לא משתלם למתווך לעבוד לפי אחוזים. לדוגמה אם אתם רוצים למכור דירה ששוויה 900,000 ₪ יש מתווכים שיעדיפו בכזו עסקה לקבע סכום ולא לקבוע אחוזים כי הדירה יכולה להמכר גם בפחות מ 900,000 ₪.

שימו לב שלדמי התיווך מתווסף גם מע"מ ולעיתים התשלום הוא מכל צד לעסקה.

יש גם שיטה לגבות דמי תיווך לפי "עודף העסקה". הלקוח מגדיר מראש מה סכום העסקה המשתלם עבורו וכל סכום שיתקבל מעבר לאותו סכום יהא שייך למתווך. למשל, משה מבקש על מכירת דירה בבעלותו סך של 1,500,000 ₪. המתווך הצליח למצוא קונה ששילם 1,600,000 ₪. במקרה שהוסכם כי דמי התיווך יהיו ה"סכום העודף" המתווך זכאי ל 100,000 ₪ כדמי תיווך.

שיטה זו יכולה לגרום נזק ולבעלים להביא לצמצום הביקוש. מדוע? למתווך יש אינטרס בהלאת סכום העסקה . העלאה זו מצמצמת את קהל הרוכשים ויכולה למנוע את מכירת הנכס או הארכת תקופת החיפוש אחר הקונה. היא יכולה להיות נכונה כשהמוכר מבקש סכום שהוא פחות משווי השוק. אבל אם המוכר מבקש מחיר ריאלי והמתווך מקפיץ את המחיר כדי לזכות בדמי התיווך שלו, המוכר לוקח סיכון.

לפי מה מקובל לקבוע את דמי התיווך באחוזים?

כבר ציינתי למעלה שהשיטה המקובלת היא תשלום באחוזים. לעיתים התשלום נגבה משני הצדדים. יגובה האחוזים יכול להשתנות ממקרה למקרה. בדרך כלל הוא יושפע מהפרמטרים הבאים:

מיקום הנכס בארץ, מחיר הנכס, נסיון המתווך והאם העסקה בבלעדיות.

מיקום הנכס הוא פרמטר משמעותי שמשפיע על הביקוש לנכס. ככל שיש יותר ביקוש הסבירות שהיא שהעסקה תתבצע בפחות מאמץ ובפחות זמן ויהיו יותר מתווכים שירצו את העסקה. הנתון הזה פועל לטובת הלקוח שיכול להוזיל את עמלת התיווך.

מחיר הנכס- גם למחיר הנכס המבוקש יש משמעות בקביע דמי התיווך. ככל שהנכס יקר יותר  כל אחוז שווה יותר בשקלים.  לכן ככל שהדרה שלכם שווה יותר המתווך יוכל להרויח יותר ואתם תוכלו להתמקח על הוזלת דמי התיווך.

כך למשל אם הדירה שווה 3,000,000 ₪ ועל נכס של 1,200,000 המתווך גובה 2% תוכלו להתמקח ולהוזיל ל1% בעסקה שלכם.  2% שווים למתווך בעסקה הזולה 24,000 ₪ (לפני מע"מ) מכל צד  על דירת 3 מיליון ₪ הוא יוכל לקחת אחוז אחד בלבד מכל צד והרווח שלו עדיין יהיה גבוה יותר – 60,000 ₪.

נתוני השוק מלמדים כי מכירה של נכס יקר מחייבת את המתווך בהשקעת משאבים רבה. זו הסיבה שיש מתווכים שלא יסכימו להפחית את עמלת התיווך מ 2%.

ניסיון של המתווך – ככל שהניסיון של המתווך גדול יותר והוא נחשב למבוקש בתחומו כך דמי התיווך שיגבה יהיו גבוהים יותר. מתווך כזה מכיר בערכו ויודע שאם לא הנכס שלכם יבואו נכסים אחרים וחבל לא להתפשר על דמי התיווך.

בלעדיות- הסכמה של בעל הנכס לתת את הנכס למתווך אחד בלבד. הבלעדיות מונעת תחרות של המתווך עם מתווכים אחרים ומהווה תמריץ להפחתה בדמי התיווך. בלעדיות נותנת בטחון למתווך שהוא יקבל תשלום על מאמציו. רוב המתווכים יעדיפו לקבל בלעדיות בתיווך גם במחיר זול יותר. אז אם נתתם בלעדיות למתווך, יש לכם "קלף" חזק במשא ומתן על המחיר וסיכוי טוב שהמתווך יפחית את דמי התיווך.

האמור אינו מהווה יעוץ משפטי והשימוש בו הינו באחריות המשתמש

הכותבת היא עו"ד אסתי וייסלר בעלת משרד לעריכת דין וגישור

מזניקה כלכלית אנשים ועסקים באמצעות כלים משפטיים

ז'בוטינסקי 155 רמת גן, [email protected] , 050-6750691

להצטרפות לקבוצת הווטסאפ של "קול כבודה"

להצטרפות לניוזלטר של "קול כבודה"

עוד כתבות שעשויות לעניין אותך:

תיווך נדל"ן- חלק ב' מה קורה בשטח / עו"ד אסתי וייסלר תיווך נדל"ן- חלק א' מיהו מתווך / עו"ד אסתי וייסלר מאיפה ואיך בדיוק 'נחת' עלינו החוק לצמצום השימוש במזומן? / עו"ד אסתי וייסלר 'זכויות יוצרים' תכירי תלמדי ותדעי להיזהר / עו"ד אסתי וייסלר האם לשכיר יש זכות לחופשה בעקבות הקורונה?וגם מה מפסיד עובד שיוצא לחל”ת? / עו"ד אסתי וייסלר