לדבר משכנתא: מונחים בגובה העיניים חלק א' / אסתי לקס

שיתוף ב email
שיתוף ב print

לפוסטים קודמים בנושא משכנתאות לחצי כאן

מונחים בגובה העיניים

כמה מרגש הוא הרגע שבו החלטתם לרכוש דירה וכמה כאב ראש כרוך בדבר:   יש למצוא דירה, לבצע בדק בית, לנהל משא ומתן, לשלם מס שבח, לקבוע בדיקה של שמאי מקרקעין, לרשום זכויות בטאבו וברוב המקרים גם להשיג הלוואת משכנתא מהבנק. אבל העבודה הדרושה על-מנת להצטרף למועדון החברים של ״בעלי דירות בישראל״ לא נגמרת בזה. רגע לפני שאתם חוטפים סחרחורת או רגליים קרות,    הרשו לנו לסייע לכם מעט בביאור כמה מושגים חשובים בנוגע לסוגיית המשכנתא,   כדי שכשתשבו מול ערימות הניירת או פקיד הבנק בו תקבעו פגישה לא תרגישו שאתם זקוקים למתורגמן.

הון עצמי

החלק מערך הדירה שנשלם לבנק ממקורותינו הפרטיים – חסכונות,  סיוע מהורים וכדומה.

אם ערך הדירה הוא מיליון שקלים ושילמנו 350 אלף ש"ח – המשמעות היא ששילמנו 35% מערך הדירה באמצעות הון עצמי ועל 65% מערך הדירה ניקח משכנתא. על פי הוראות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה מחויבים להביא לפחות 25% הון עצמי בעת רכישת הדירה.

אחוז מימון

מושג חשוב שמשפיע מאוד על שיעור הריבית של המשכנתא. המושג משקף את היקף המשכנתא ביחס לערך הדירה. אם מחיר דירה עומד על מיליון שקלים ונטלנו משכנתא של 650 אלף ש"ח – המשמעות היא שלקחנו משכנתא ביחס מימון של 65%. באופן כללי, ככל שיחס המימון יהיה נמוך יותר – הסיכון עבור הבנק יורד ולכן הריבית שיציע תהיה נמוכה יותר. על פי הוראות בנק ישראל זוג צעיר שרוכש את דירתו הראשונה לא יכול לקחת משכנתא ביחס מימון העולה על 75%. באשר למשפרי דיור (מוכרים דירה כדי לעבור לדירה אחרת) יחס המימון הוגבל ל-70% ועבור משקיעים (רוכשי דירה שניה ומעלה) יחס המימון הוגבל ל- 50%

החזר חודשי

הסכום אותו נחזיר מדי חודש לבנק כדי לפרוע את המשכנתא. החזר החודשי מורכב הן מהקרן (ההלוואה עצמה) והן מריביות והצמדה. כלומר אם ההחזר החודשי שלנו למשל הוא 4,000 ש"ח בחודש – חלקו מוקדש להחזר ההלוואה עצמה וחלקו הוא תשלום ריביות והצמדה. ההחזר החודשי יכול להשתנות מחודש לחודש – תלוי בשינויי אינפלציה וריבית המשק.

יחס החזר מההכנסה

מדד חשוב נוסף הוא היחס בין תשלום המשכנתא החודשי לבנק לבין השכר שלנו. השכר שלנו במובן זה כולל את השכר נטו של שני בני הזוג בניכוי הוצאות קבועות. אם יש לכם למשל הלוואה פתוחה באחד הבנקים שיתרת התקופה שלה היא מעל שנה וחצי – החזר ההלוואה ינוכה מהשכר לצורך החישוב.

סה"כ תוכלו להחזיר 35% מההכנסות ובמקרים מסוימים הבנק יאשר גם 40% מההכנסות.

לוח סילוקין

שפיצר הוא לוח סילוקין הנפוץ ביותר כיום בשוק המשכנתאות וההגיון שלו פשוט: לוח תשלומים שמחלק את סכום החוב (פלוס הריביות) בצורה שווה על כל חודשי ההלוואה. בצורה כזאת אנו נשלם תשלום חודשי כמעט זהה לאורך כל חיי הלוואה. רק לשם הדוגמא – נניח שלקחתם הלוואה של 10 שקלים למשך שנה, ועל הלוואה כזאת תשלמו לאורך חיי הלוואה 2 שקלים ריבית (כלומר סך הכל אתם חייבים לבנק 12 שקל) – המשמעות היא שבלוח שפיצר תחזירו כל חודש שקל אחד לבנק. צריך לזכור ששינויים במדד או בריביות השוק יכולים להעלות או להוריד את ההחזר החודשי. כמו כן חשוב להבין שככל שנפרוס את החוב לתקופה ארוכה יותר, כך נשלם יותר תשלומי ריבית.

עמלת פרעון מוקדם

למה בכלל גובים עמלת פרעון מוקדם? שאלה טובה.

ההגיון הקיים אומר שכאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה הוא בעצם התחייב לנו לריבית מסוימת ועל סמך זה הוא עושה את החישובים הפנימיים שלו (קונה כסף וכדומה). אם אנחנו נגיע לבנק באמצע תקופת הלוואה ונבקש לשנות את הלוואה לריבית זולה יותר אנחנו כביכול "שוברים" את החוזה והבנק צריך לפצות את עצמו על כך. אם לדוגמא לקחנו ריבית קבועה לא צמודה של 4% ל-25 שנה ואחרי 5 שנים הריביות ירדו והגענו לבנק כדי להחליף את אותו מסלול ל-3% ריבית – הבנק כביכול הפסיד 1% ריבית למשך 20 שנה והוא קונס אותנו על כך. הקנס הזה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

אין האמור לעיל מהווה תחליף לייעוץ מקצועי בעת הצורך, המידע כללי בלבד.
הכותבת: אסתי לקס- בקרה ייעוץ משכנתאות, מחזור למשכנתא קיימת, ייעוץ למשכנתא חדשה, הלוואה לכל מטרה – מתמחים במקרים מורכבים ייעוץ חינם –   0548-422-414      6190956@GMAIL.COM

שלחי פוסט זה לחברה

שיתוף ב whatsapp
וואטסאפ
שיתוף ב email
דוא"ל
שיתוף ב print
הדפסה

3 תגובות

  1. אני לא חושבת שזה כ"כ נכון לומר שהקנסות יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים. בסה"כ היום אין קנס ש היוון.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.